بروبرتي ميدل إيست
أوضح تقرير صادر عن شركة كامكو للاستثمار أن قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي بلغت 171.6 مليار دولار خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023، بنمو بلغت نسبته 21.1 % على أساس سنوي مقابل 141.7 مليار دولار في الفترة المماثلة من العام 2022.
وأضاف التقرير أن أسهم المطورين العقاريين تتصدر في السعودية والإمارات وتنهي تداولات العام 2023 متفوقة في أدائها على بقية القطاعات، حيث واصلت مؤشرات الأسهم العقارية أدائها المتفوق وشهدت مكاسب قوية خلال الفترة الممتدة من يناير إلى نوفمبر 2023. ووفقاً لمؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة ريفينيتيف ارتفع أداء القطاع بنسبة 19.2 % متفوقاً على مؤشر مورجان ستانلي الخليجي (-2.4 %) خلال الأحد عشر شهراً الأولى من العام، مدفوعاً بالأداء القوي لمؤشرات قطاع التطوير العقاري في كل من دبي (+32.9 %) وأبو ظبي (+29.0 %) والسعودية (+21.4 %).
وكان مؤشر صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية (-12.3 %) وقطر (-8.8 %) من أكبر المؤشرات القطاعية الخاسرة على مستوى القطاع العقاري الخليجي. ويقتصر الأداء المتفوق للمؤشرات العقارية في الإمارات والسعودية إلى حد كبير على شركات التطوير العقاري التي تتصدر قيادة وتتميز بنمو قوي على صعيد الأسعار ومبيعات قوية لمشاريعها المطروحة.
وفي العام 2024، نتوقع أن يستمر نمو أسهم عدد من المطورين المميزين وتفضيلهم على صناديق الاستثمار العقارية المولدة للدخل وذلك نظراً لتمتع ميزانيتهم العمومية بسيولة قوية ستمكنهم من الحفاظ على حصتهم السوقية وتحقيق عائد قوي على الاستثمار واقتناص فرص أنشطة الاندماج والاستحواذ عبر الحدود. كما أن حساسية سعر السهم لخفض سعر الفائدة وتقلب معدلات الإشغال قد يؤثر بشكل أكبر على العقارات الثانوية المدرة للدخل، من وجهة نظرنا.
وبحسب الشركة الاستثمارية استحوذت دبي على نسبة 52.1 % من إجمالي قيمة الصفقات العقارية التي تم تنفيذها على مستوى المنطقة ككل، وتمكنت من تعويض تراجع الأسواق الرئيسية الأخرى مثل السعودية وقطر والكويت. إذ ارتفعت قيمة الصفقات العقارية في دبي بنسبة 57 % تقريباً على أساس سنوي خلال الفترة الممتدة ما بين يناير وأكتوبر 2023 وفقاً للبيانات الصادرة عن دي إكس بي انتراكت، بدعم رئيسي من ارتفاع أسعار المطورين الرائدين وتزايد الطلب على العقارات الفاخرة تحت الإنشاء لكلا من فئتي منازل الأسرة الواحدة ومتعددة العائلات التي تزيد قيمتها عن 5 مليون درهم إماراتي.
ارتفعت أسعار المبيعات العقارية في الرياض بنسبة 7 % على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023
شركة جيه إل إل
في حين أن البيانات الخاصة بأبوظبي كانت متاحة فقط حتى التسعة أشهر الأولى من العام 2023، إذ قفزت قيمة الصفقات العقارية في أبوظبي بنسبة 56 % خلال التسعة أشهر الأولى من العام 2023. وساهم أداء الأسواق الإماراتية في تعزيز القيمة الإجمالية للصفقات العقارية لدول مجلس التعاون الخليجي خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 لتتخطى تقديرات العام 2022 بأكمله البالغة 165.8 مليار دولار. إلا أن عدد الصفقات ظل مستقراً على نطاق واسع على أساس سنوي (-0.8 %) خلال العشرة أشهر الأولى من العام 2023 ووصل إلى 495,872 صفقة، على الرغم من القفزة التي تجاوزت 43 % و36 % التي شهدتها الصفقات العقارية في دبي وأبوظبي.
وعلى الرغم من ذلك، ارتفع متوسط قيمة الصفقات العقارية الخليجية التي تم تنفيذها خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 بنسبة 22.1 % على أساس سنوي، وذلك في ظل تقدير المستثمرين لقيمة المنتجات العقارية الرائدة المتاحة في السوق على الرغم من ارتفاع الأسعار التي يطلبها المطورون. وقد يصبح العرض في معظم القطاعات العقارية حساساً تجاه الرياح المعاكسة التي قد تسود في العام 2024، إلا ان المطورين الرائدين الذين يتمتعون بسيولة قوية قادرين على التطور بسرعة لتوفير أنواع المنتجات المناسبة للسوق.
بالإضافة إلى ذلك، نرى أن أداء التسعير القوي في أواخر الدورة سيستمر للأصول المميزة عالية الجودة في القطاعات الفرعية العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي في العام 2024، إلا أنه من المتوقع أن يتحقق هذا النمو فقط في أسواق محددة يتميز بها المستثمرين بالانتقائية ومراقبة النشاط الاقتصادي وأسعار الفائدة بصفة عامة.
وأبانت استمر تزايد أسعار العقارات السكنية في الأسواق الرئيسية حتى الربع الثالث من العام 2023 بدعم من قوة الطلب على العقار الاستثماري وتباطؤ إنجاز المشاريع. وفي دبي، ارتفعت الأسعار بنسبة 18.4 % حتى نوفمبر 2023 على أساس سنوي وفقاً لشركة فاليو سترات، مدفوعة بصفة رئيسية بنمو الطلب على منازل الأسرة الواحدة والفيلات الفاخرة، في حين أن العرض الإضافي الخاص بتلك المنتجات ما يزال يعتبر محدوداً مقارنة بالعرض بصفة عامة. ونتيجة لذلك، شهدت أسعار الفيلات نمواً بنسبة 23.3 % على أساس سنوي، بينما ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 14.1 % في نوفمبر 2023، وفقاً للبيانات الصادرة عن شركة فاليو سترات.
ويواصل المطورون في دبي استفادتهم من تحسين المواصفات وتعديل خطط ما بعد البيع للمشروعات الجديدة سعياً منهم للحفاظ على زخم الأسعار. وفي أبوظبي، انخفض نمو أسعار الوحدات السكنية بنسبة 3 % على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023 وفقاً لشركة جيه إل إل، حيث تشير التقارير إلى قوة الطلب على مشاريع التطوير العقاري الجديدة، خاصة في المناطق الاستثمارية، مع التركيز بصفة خاصة على مشاريع المنازل والفلل.
إذ ارتفعت أسعار المبيعات العقارية في الرياض بنسبة 7 % على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023 وفقاً لشركة جيه إل إل، حيث أدت طموحات تحول الرياض إلى مركز أعمال إقليمي إلى زيادة الطلب على الوحدات السكنية. كما شهدت جدة أيضاً نمواً مماثلًا في الأسعار بنسبة 7 % على أساس سنوي، وفقاً لشركة جيه إل إل. إلا أن ارتفاع الأسعار العقارية ورفع سعر الفائدة من العوامل التي تساهم في تعزيز المخاوف المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف في الأسواق السكنية السعودية وقد تؤدي إلى تراجع أنشطة مبيعات الوحدات السكنية وفقاً للاستشاريين.
وفيما يتعلق بالإيجارات، شهدت دبي قفزة بنسبة 28.9 % على أساس سنوي في متوسط الإيجارات السكنية وفقاً لشركة فاليو سترات، إذ واصل المستثمرون رفع الإيجارات للحفاظ على إجمالي العائدات في حدود 6.5 %. كما شهدت أسواق الإيجار الأخرى مثل الرياض (+3 %) والكويت (+2.5 %) وأبو ظبي (+1 %) نمواً هامشياً على أساس سنوي، وفقاً للبيانات التي وفرتها شركات جي إل إل وفاليو سترات وREMI، على التوالي.
في العام 2024، نتوقع أن تكون وتيرة نمو الأسعار والإيجارات في الأسواق الرئيسية معتدلة باستثناء المشاريع السكنية المميزة التي يطرحها المطورين الذين يمتلكون علامات تجارية رائدة وقوة تسعيرية. وبالنسبة للسوق بصفة عامة، نتوقع أن نشهد الاستقرار المعتاد الذي عادة ما يظهر في أواخر الدورة مع اتزان العرض مع الطلب بوتيرة أفضل، في الوقت الذي سيحافظ فيه كلا من المستثمرين والمستخدمين النهائيين على حذرهم تجاه ارتفاع أسعار الفائدة والقدرة على تحمل التكاليف.
