رئيس "التطوير العقاري" بمصر: هوامش أرباح المُطوِّرين عادلة ولا تتخطى 15%

أكد المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن الحديث المتكرر حول أسعار مُبالغ فيها لعقاراتٍ في مصر، مثل فيلا تُسعَّر بـ500 مليون جنيه على البحر، لا يعكس واقع السوق، ولا يمكن اعتباره ظاهرةً عامة، بل تُعتبر حالاتٍ استثنائية، وتقتصر على وحداتٍ قليلةٍ في الصف الأول بالساحل الشمالي داخل ثلاثة أو أربعة مشروعات فقط، أي ما يقارب 50 إلى 100 وحدةٍ لسوق بتعداد 110 ملايين مواطن، وفق ما أوردته "مصراوي".

وأوضح أن جزءًا من هذه الأرقام يتم استخدامه في إطار التسويق؛ حيث تُعلن بعض الشركات عن طرح فيلات بأسعار مرتفعة جدًّا لجذب الانتباه، بينما في الواقع توفر وحدات أخرى بأسعار مختلفة، وأكثر تناسبًا مع القدرة الشرائية للعملاء.

وفيما يخص هوامش ربح المطوّرين العقاريين، أفاد شكري أن الصورة المتداولة عن أرباح خيالية غير صحيحة، فالشركات المقيّدة في البورصة، والتي تخضع لشفافية الميزانيات والضرائب، تحقّق هوامش ربحية تتراوح بين 10 و15% فقط خلال مدة تنفيذ المشروعات التي تمتد من 4 إلى 6 سنوات.

وعن تكلفة المشروعات العقارية وآليات التسعير، قال رئيس غرفة التطوير العقاري إن المعادلة واضحة ومعروفة، وتشمل تكلفة الأرض التي تُمثل نحو 30–35% من قيمة المشروع، وتكلفة المباني والمرافق واللاند سكيب التي تصل إلى 35–45%، بالإضافة إلى التسويق والبيع بنسبة تقارب 10%، والمصاريف الإدارية والهندسية من 3 إلى 5%.

وأضاف: "بهذا التوزيع تصل نسبة التكلفة الإجمالية إلى نحو 90% من قيمة الوحدة، ويتبقى هامش ربحية في حدود 10%. وإذا كان المطوِّر يعتمد على قروضٍ بنكية، فإن جزءًا من هذه النسبة يذهب في صورة فوائد، ولا تقل مصاريف التمويل عن 5%، وقد تنخفض الأرباح إلى 7 أو 8%، بل وقد يخسر بعض المطوِّرين في بعض الحالات".

وأشار إلى أن السوق العقارية في مصر محسوبة ومنطقية ومتوازنة، بعيدًا عن أي صور غير واقعية يتم تضخيمها، قائلًا: "نحن لا نتحدث عن سوق تُحقق أرباحًا مبالغًا فيها بنسب 30% أو أكثر، وإنما سوق تعتمد على هوامش ربحية عادلة؛ ما يضمن استقرار السوق، وعدم حدوث اختلالاتٍ أو فقاعاتٍ سعرية"، وتابع أن ما شهدته السوق العقارية في عام 2024 من مبيعاتٍ ضخمةٍ كان نتيجة ظروفٍ استثنائية، وليس نمطًا متكررًا أو قاعدةً يمكن البناء عليها، وذلك نتيجة قرارات التعويم التي رفعت سعر الدولار من 30 إلى ما بين 55 و70 جنيهًا في بعض الفترات، وهو ما أحدث حالةً من الارتباك الشديد ودفع المواطنين للبحث عن وعاءٍ آمنٍ يحافظ على قيمة مدّخراتهم، فكان العقار هو الخيار الطبيعي.

وقال: "لا يمكن أن نقارن السوق في عامٍ استثنائي بعامٍ آخر، وإنما نقيس على متوسط عدة سنوات. وإذا استبعدنا 2024، فسنجد أن معدلات المبيعات خلال 2020 وحتى 2023 متقاربة، وفي 2025 عادت لمستوياتٍ متوازنةٍ تشبه هذه المعدلات بل تزيد قليلًا"، مشيرًا إلى أن القطاع العقاري بطبيعته استثمار طويل الأجل، وليس مجالًا للمضاربة السريعة، موضحًا أن المستثمر الحقيقي هو مَن يدخل في مشروعاتٍ تتراوح فترة استثماره بين 3 و5 سنوات أو أكثر، وليس من يسعى لتحقيق مكاسب آنية خلال عام أو اثنين.

وبيَّن أنه لا توجد فقاعة عقارية في مصر، مشددًا على أن هذا التساؤل يُثار منذ أكثر من 25 عامًا دون أن تثبت صحته، لافتًا إلي أنه منذ عام 2000 وحتى اليوم، يتكرر سؤال: هل هناك فقاعة عقارية في السوق المصرية؟ وفي كل مرة يثبت الواقع أن السوق قوية ومستقرة، ولا تشهد مثل هذه الظاهرة، موضِّحًا أن مفهوم "الفقاعة العقارية" يرتبط بحدوث تضخُّمٍ غير مبرَّر في أسعار العقارات، غالبًا نتيجة التوسُّع المفرط في التمويل العقاري، كما حدث في الأزمة العالمية عام 2008 بالولايات المتحدة، مضيفًا إنه في ذلك الوقت وصل التمويل العقاري إلى 105% من قيمة الوحدة، أي أن المواطن كان يحصل من البنك على قيمة الشقة كاملة، بل ومبلغ إضافي؛ ما أدى إلى انفجار الأزمة لاحقًا بعد تحويل هذه القروض إلى أوراقٍ ماليةٍ متداولة بشكلٍ مبالَغ فيه، وأشار رئيس غرفة التطوير العقاري إلى أن الوضع في مصر يختلف تمامًا، فحجم التمويل العقاري لا يتجاوز 3 – 4% من حجم السوق، و2.5% منه موجَّه للإسكان الاجتماعي.

تصدير العقار

وأفاد رئيس غرفة التطوير العقاري أن القطاع العقاري قوي وهناك تقدُّمٌ ملحوظٌ في ملف تصدير العقار؛ حيث ارتفعت قيمة العقارات التي تم بيعها خارجيًّا خلال العام الجاري الى 1.5 مليار دولار مقارنةً بـ 500 مليون دولار العام الماضي، موضحًا أن الاجتماع الأخير للدكتور مصطفي مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، مع اللجنة الاستشارية للتنمية العمرانية وتصدير العقار تمّ الخروج منه برسائل هامة للغاية، أولاها أنه لا توجد فقاعة عقارية في مصر، والثانية أن القطاع العقاري قويّ ومستمر، والثالثة أنه يجب التعاون بين الدولة والقطاع الخاص لحل أي تحدِّيات، والعمل دائمًا على دفع القطاع، مؤكدًا أن السوق المصرية تمتاز بوجود طلبٍ حقيقيٍّ مدفوعٍ بنموٍّ سُكّاني يتجاوز 110 ملايين نسمة، و900 ألف زيجة سنويًّا، قائلًا: "الطلب حقيقي وليس شكليًّا، لكنه يواجه تحدّيًا يتمثل في ارتفاع قيمة الأقساط على المشتري.

وأبان أن المطوّرين العقاريين تحوَّلوا في السنوات الأخيرة إلى دور أشبه بالبنوك من خلال منح فترات سدادٍ طويلةٍ تصل إلى 10 و12 سنة، وأحيانًا أكثر، إلا أن جوهر المشكلة يظل مرتبطًا بقيمة القسط الشهري، مشيرًا إلى أن الحل الجذري يتمثل في تفعيل نظام تمويلٍ عقاريّ بفائدةٍ مخفضة، كاشفًا عن تقدمه بمقترح خلال اجتماع مجلس الوزراء يتمثل في منح تمويلٍ عقاريٍّ تستفيد منه الأسرة لمرةٍ واحدة، أي يُموّل وحدة واحدة للأسرة بفائدة بين 8 الى 12%.

مكاسب اقتصادية

وفي السياق نفسه، شدَّد شكري على أن الدعم الذي قد تقدّمه الدولة عبر الفائدة المخفضة لن يكون خسارة، بل استثمارًا يعود عليها بمكاسب اقتصادية، موضحًا: "حينما تزيد القدرة الشرائية للمواطن، تتحرك السوق، ويتمكن المطوّر من التوسّع فتزداد الضرائب والتأمينات، وتُخلق فرص عمل جديدة، ويزداد السحب من المصانع ومواد البناء، أي أن دعم الدولة يفتح دائرة نمو واسعة تعود عليها بعوائد مضاعفة"، مؤكدًا أن القطاع العقاري يُمثّل أحد أعمدة الاقتصاد المصري؛ حيث يعمل به نحو ربع المصريين في مستوياتٍ وظيفيةٍ مختلفة، تبدأ من المهندس والمحاسب ورئيس الشركة وصولًا إلى العامل البسيط الذي يعتمد على يوميته، وأضاف: "هذا القطاع هو مصدر رزق لفئةٍ واسعةٍ ومهمةٍ من المجتمع، ويُسهم بأكثر من 20% من الناتج القومي المحلي، ويقود خلفه أكثر من 100 صناعة مباشرةٍ وغير مباشرة".

يُذكَر أن هناك ارتباطًا وثيقًا بين قوة القطاع العقاري واستقرار الاقتصاد في أي دولة، قائلًا: "إذا كان القطاع قويًّا ومستقرًّا، انعكس ذلك على الاقتصاد الكُلّي والعكس صحيح، مبيِّنًا أن المعلومات غير الدقيقة تؤدي إلى إرباك السوق، مستشهدًا بفترات 2001 و2008 و2011 حينما حدث تباطؤ في الشراء؛ نتيجة شائعات ومخاوف لم تتحقق.