شهد عام 2024 أدنى مستوياته القياسية، في عشر سنوات، في معاملات العقارات التي تقل عن مليون درهم؛ حيث وقعت 32.33% فقط من جميع معاملات العقارات السكنية على مستوى إمارة دبي، تحت الحد المذكور أعلاه، وفقًا لما ذكرته شركة «غلوبال كابيتال بارتنرز جروب» و"ريدن".
وكان عام 2024، عام الهيمنة بالنسبة لقرية جميرا الدائرية، من حيث حجم المبيعات؛ حيث شهد ضعف عدد المعاملات التي شهدتها منطقة الخليج التجاري في المركز الثاني.
وعلى الرغم من أرقام حجم المبيعات الفلكية لقرية جميرا سيركل، هذا العام، إلا أنها لم تتمكَّن بعد من كسر قبضة سوق العقارات الفاخرة على أفضل خمسة مجتمعات من حيث قيمة المبيعات، ويرجع هذا جزئيًّا إلى انخفاض متوسط المبيعات الكبيرة، ولكن أيضًا إلى حقيقة أن الفخامة شهدت عامًا قويًّا آخر، في 2024.
وكشفت سوق «العقارات على المخطط» عن اكتساب المزيد من الزخم؛ حيث زادت بشكل مطرد عامًا بعد عام، وتفوقت باستمرار على سوق العقارات الجاهزة، على عكس عام 2014؛ وفقًا لتقرير الشركة، ونقلته "الخليج" الإماراتية.
وأبانت اتجاهات الحجم والقيمة على مستوى الإمارة، عام 2014، والذي يُعتبر إلى حدٍّ كبير ذروة سوق العقارات في دبي قبل كوفيد، أن معاملات العقارات الجاهزة تجاوزت نظيراتها على المخطط، من حيث إجمالي حجم المبيعات والقيمة.
العقارات المباعة على المخطط أكثر بروزًا، على مدى السنوات الـ10 الماضية
وفي عام 2020 توقف هذا الاتجاه فجأة؛ بسبب الوباء، ولكنه استؤنف مرة أخرى، حيث بلغ قطاع مبيعات العقارات على المخطط ما يقرب من 70% من الحجم والقيمة هذا العام.
والزيادة المتزامنة في أقساط القروض العقارية، والتي دفعت المشترين إلى اللجوء للمطورين كممولين تُعدُّ أحد المتغيرات البارزة، التي تمَّ تسليط الضوء عليها هنا.
وكانت السوق قد اتجهت بشكلٍ متزايدٍ نحو المناطق السكنية الفاخرة والجديدة، وتُعدُّ قرية جميرا الدائرية الاستثناء الوحيد باستمرار.
عقارات على المخطط
تجاوزت مبيعات الوحدات الجاهزة مبيعات الوحدات على المخطط في عام 2014؛ لتشكّل 61% من إجمالي المعاملات السكنية على مستوى الإمارة.
أما على مدى السنوات الخمس التالية فقد تفوَّقت مبيعات الوحدات على المخطَّط بشكلٍ مطرد على نظيراتها الجاهزة؛ حيث بلغت ذروتها عند 63.5% من المعاملات على مستوى الإمارة في عام 2019.
ومع ذلك، أدت جائحة كوفيد في عام 2020 إلى استعادة التكافؤ، ولكن منذ ذلك الحين شهدت مبيعات العقارات على المخطط ارتفاعًا مرة أخرى؛ حيث وصلت إلى 68.51% من جميع المعاملات السكنية، عام 2024 حتى الآن.
وبالنظر إلى بيانات القيمة نجد صورة مماثلة، فقد كان عام 2019 مرة أخرى هو ذروة ما قبل كوفيد لحصة البيع على المخطط في السوق؛ حيث شكَّلت 60% من إجمالي قيمة معاملات العقارات على مستوى الإمارة.
أما في وقت ما بعد الوباء وحتى الآن فقد نمت حصة معاملات البيع على المخطط من إجمالي القيمة على مستوى الإمارة باستمرار على أساس سنوي؛ حيث وصلت إلى 70% هذا العام.
ووفقًا للتقرير، إذا نظرنا إلى مقياس بسيط لقدرة تحمُّل التكاليف، يمكننا أن نرى أن مبيعات المساكن، على مدى السنوات العشر الماضية، ابتعدت بشكلٍ أكبر عن عتبة مبيعات العقارات التي يقل سعرها عن مليون درهم، بعد عام 2018، الذي شهد ذروة بلغت أكثر من 46% من جميع المعاملات، التي حدثت بأقل من مليون درهم، ويرجع هذا إلى أن المشترين أصبحوا بشكلٍ متزايدٍ غير قادرين على تحمُّل أقساط القروض الشهرية.
وفي عام 2014، ظهر أن المناطق السكنية الفاخرة هيمنت على أحجام المبيعات؛ حيث شكَّلت أكبر ثلاثة مجتمعات، من حيث إجمالي المعاملات لهذا العام، ومع ذلك شهدت السوق المتوسطة أيضًا بعض التمثيل في شكل قرية جميرا الدائرية والمدينة العالمية، اللتين أكملتا المراكز الخمسة الأولى.
ولكن عندما يتعلق الأمر بقيمة المبيعات، فإن العقارات الفاخرة هي بلا شك الأفضل؛ حيث تقف المناطق المعتادة، مثل وسط مدينة دبي ودبي مارينا ونخلة جميرا، والخليج التجاري، في مقدمة هذه المناطق.
وأصبحت حصة العقارات المباعة على المخطط من السوق أكثر بروزًا، على مدى السنوات العشر الماضية، من حيث إجمالي حجم المبيعات والقيمة؛ إلى الحد الذي أصبحت فيه الآن تشكّل حصة الأسد من سوق العقارات الإجمالية، ويبقى أن نرى ما إذا كانت هذه الهيمنة، ستستمر في التوسع أم ستحدث عودة إلى المتوسط.
وتهيمن العقارات الفاخرة على قيمة المعاملات، مرة أخرى، على مستوى الإمارة؛ حيث دخلت منطقة ديستريكت ون، ضمن أفضل خمسة مجتمعات.
جميرا استثناء وحيد
يبدو أن قرية جميرا الدائرية هي الاستثناء الوحيد لهذا الاتجاه؛ حيث كان حجم مبيعاتها أعلى من معظم المناطق السكنية الأخرى بشكلٍ عام، على مدى العامَين الماضيَين، بغض النظر عما إذا كانت تلك المناطق المعنية تنتمي إلى فئة السوق الفاخرة أو المتوسطة.
ففي ذروتها، هناك سنوات تشكّل فيها قرية جميرا الدائرية ما يقرب من 10% من حجم مبيعات العقارات السكنية، في جميع أنحاء الإمارة، وتستمر الفخامة في الهيمنة على أفضل المجتمعات، من حيث قيمة المبيعات لهذا العام.
وهناك خمس مناطق سكنية ستظل دون تغيير إلى حدٍّ كبير، خلال السنوات السبع المقبلة؛ وهي نخلة جميرا، دبي مارينا، داون تاون دبي، دبي هيلز، الخليج التجاري، حسبما ورد بالتقرير.
واتجهت السوق بشكلٍ أكبر إلى المناطق الفاخرة (أي الأقل تكلفة)، والمناطق الجديدة (أي تلك التي بها المزيد من المشاريع على المخطط). وكانت قرية جميرا الدائرية المنطقة الوحيدة القديمة في السوق المتوسطة، التي قاومت هذا التحوُّل؛ حيث تراجعت مجتمعات مثل سبورتس سيتي وواحة السيليكون وإنترناشيونال سيتي (التي كانت تظهر بانتظام في تصنيفات أفضل المجتمعات).
وشهد عام 2020 استئنافًا بشكل طبيعي، ولم تظهر أي أسماء جديدة، ضمن المراكز الخمسة الأولى، من حيث حجم المبيعات أو قيمة المبيعات.
وفي عام 2021، ومع خروج دبي من الوباء، بدأنا نشهد بدايات عصرٍ جديدٍ من هيمنة الفخامة، وارتفعت أحجام المبيعات وقيمها، خاصة القِيَم التي وصلت إلى مستوياتٍ لم يتم المساس بها، منذ عام 2014.
أما عام 2022 فشهد تصاعد هذا الاتجاه بشكلٍ أكبر؛ حيث تجاوزت الأحجام والقِيَم الآن أعلى مستوياتها، في عام 2014.
وتدخل داماك لاجونز المنافسة، لأول مرة، بما يقرب من 7000 معاملة لهذا العام وهو رقم كان سيجعلها تتصدَّر مخططات حجم المبيعات، في أي عامٍ آخر منذ عام 2015. ومع ذلك، فإن السنوات القوية لقرية جميرا الدائرية والخليج التجاري، تدفع داماك لاجونز إلى المركز الثالث لعام 2022.